Les statistiques démontrent une hausse du marché du viager depuis la crise sanitaire. Actuellement, l’âge moyen des vendeurs est de 75 ans et on compte 4 000 à 5 000 ventes en viager par an. Ceci ne représente à l’heure actuelle qu’1% du marché immobilier. Le baromètre 2022 de Renée Costes montre que les personnes ont recours à la vente en viager pour pouvoir financer les dépenses quotidiennes, les charges et les impôts.

1.Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager est prévue aux articles 1968 du Code civil et consiste en la vente d’un bien immobilier par le propriétaire appelé également le crédirentier à un acquéreur nommé le débirentier. L’acquéreur s’engage en échange du transfert de la propriété du bien à verser une rente dite viagère de façon périodique (mensuellement, trimestriellement ou encore annuellement) jusqu’au décès imprévisible du vendeur.

2.Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?

• Si vous êtes le seul propriétaire de votre bien :

Oui. La liberté d’administration du bien s’applique et vous pouvez en jouir librement. Sachez que pour vendre un bien immobilier, il faut simplement avoir capacité juridique pour le faire et être apte à conclure cet acte juridique. Les personnes capables, c’est-à-dire les personnes ne se trouvant pas sous tutelle ou curatelle n’ont pas besoin de l’accord d’un tiers pour vendre un bien en viager. Vous n’avez donc pas besoin d’avoir l’accord de vos héritiers pour vendre en viager.

C’est uniquement dans certains cas que l’accord des héritiers sera nécessaire pour une vente viagère :

• Si vous êtes plusieurs à être propriétaire du bien :

L’indivision:

Non. A la suite du décès d’un des époux, l’époux survivant et les enfants deviendront propriétaires indivis du bien. Ainsi, comme il existe plusieurs propriétaires, vous avez donc besoin d’avoir l’accord des autres propriétaires pour vendre en viager.

La copropriété entre conjoints:

Non. Comme il existe plusieurs propriétaires, vous avez donc besoin d’avoir l’accord de l’autre pour vendre en viager.

Le conjoint non-propriétaire:

• Pour un couple non marié : Oui. Il n’existe pas de protection légale du bien pour le concubin. Vous n’avez donc pas besoin d’avoir l’accord de l’époux non-propriétaire pour vendre en viager.
• Pour un couple marié :
  • Logement de la famille : Non. Le conjoint même non-propriétaire est protégé par l’article 215 du Code civil. Du fait que le bien est le logement de la famille, l’époux désirant vendre son bien devra obtenir l’accord de l’autre époux. Vous avez donc besoin d’avoir l’accord de l’époux non-propriétaire pour vendre en viager.
  • Logement secondaire : Oui. Comme ce n’est pas la résidence principale et familiale, l’article 215 du Code civil ne s’applique pas. Vous n’avez donc pas besoin d’avoir l’accord de l’époux non-propriétaire pour vendre en viager.

3.Les risques du viager en cas de succession en présence d’héritiers.

Lorsqu’un bien est vendu en viager, les héritiers n’ont en principe plus de droit sur ce bien vendu.

Ainsi, les héritiers ne pourront pas demander le maintien du versement de la rente au débirentier dans le cas où le crédirentier est décédé. Le bien disparaît du patrimoine du vendeur et au moment du décès, l’acquéreur devient propriétaire du bien et peut en prendre possession.

La situation est cependant différente lorsque l’acquéreur décède avant le vendeur. Si le débirentier décède avant le crédirentier, la charge de la rente repose sur les héritiers de l’acheteur et ils devront continuer à verser la rente au crédirentier jusqu’à son décès. Renoncer à la succession est la seule façon de ne pas respecter cette obligation.

4.Comment prendre possession du viager après le décès du crédirentier ?

Le bien étant déjà vendu, le bien appartient déjà à l’acheteur. Cependant, il ne jouit pas encore du droit d’usage et d’habitation ni du droit d’usufruit. Le décès du crédirentier marque la fin du viager et l’obligation de verser la rente. Pour autant, l’acheteur ne récupère pas immédiatement le droit d’usage et l’usufruit du bien.

• La famille du crédirentier occupant les biens dispose de 3 mois pour libérer les lieux. Si le bien était mis en location, alors le débirentier doit attendre la fin du bail pour occuper le logement.
• Il n’y a aucune démarche de publicité foncière à réaliser ou frais pour l’acquéreur
• Si le bien est en copropriété, il devra les informer du changement de copropriété
• Concernant les contrats d’énergies, il aura le choix de les reprendre à son nom ou de changer de fournisseurs

5.La vente en viager ne doit pas être une donation déguisée

Il est possible de vendre en viager un bien à un enfant ou un membre de la famille dans un objectif d’alléguer les droits de succession. Cependant, il faut spécifiquement veiller à ce que l’acheteur paye bien une rente viagère et que le montant ne soit pas trop bas. A défaut, l’administration pourrait requalifier cette vente en viager comme une donation déguisée. De plus, les autres enfants pourraient demander que la valeur du bien soit rapportée à l’héritage.

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