Procédure d’acquisition des biens présumés sans maître

Dans certaines conditions une personne publique peut devenir propriétaire de biens présumés sans maître.

Quels sont les biens présumés sans maître ?

L’article L.1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) définit les biens présumés sans maître.

Il y a deux types de biens présumés sans maître :

-Les biens faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans (ou 10 ans pour certaines zones) dans le cadre de laquelle aucun successible ne s’est manifesté. Pour la suite de l’article on désignera ces successions comme des successions vacantes.

-Les biens dont le propriétaire est inconnu et pour lesquels la taxe foncière n’a pas été acquittée ou a été acquittée par un tiers depuis plus de 3 ans (cela vaut aussi pour les biens exonérés ou pour lesquels une procédure de recouvrement de la taxe foncière n’a pas été mise en œuvre).

Remarque :

°Les biens culturels maritimes sans maître obéissent à un régime juridique spécifique (L.532-2 du code du patrimoine et L.1127-1 du CGPPP).

°Le délai de 30 ans visé ci-dessus est de 10 ans pour les biens situés dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (il s’agit d’un grand projet d’aménagement mené par plusieurs personnes publiques) ou d’une opération de revitalisation de territoire ou dans une zone de revitalisation rurale ou dans un quartier prioritaire de la ville.

°Une succession vacante est une succession sans héritier ou une succession abandonnée par ses héritiers. Elle se distingue de la succession en déshérence qui est une succession vacante dont l’Etat entend entrer en possession.

Qui devient propriétaire des biens présumés sans maître relatifs aux successions vacante ?

Conformément à l’article 713 du code civil les biens présumés sans maître appartiennent, sous réserve de respecter la procédure légale, à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés.

Le conseil municipal par une délibération peut renoncer à la propriété de ces biens. Ces derniers sont réputés appartenir à l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI) (exemple : Communauté de Communes du Val de l’Oise) auquel est membre la commune.

En cas de refus de l’EPCI la propriété du bien qui est situé dans les zones définies à l’article L.322-1 du code de l’environnement revient au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres s’il en fait la demande, à défaut la propriété en revient au conservatoire régional d’espaces naturels agréé s’il en fait la demande. A défaut l’Etat devient propriétaire desdits biens.

Concernant les biens ne relevant pas des zones susmentionnées le transfert de propriété s’opère, après accord du représentant de l’Etat dans la région (préfet de région), au bénéfice du conservatoire régional d’espaces naturels agréé s’il en fait la demande. A défaut l’Etat devient propriétaire des biens.

Quelle est la procédure d’acquisition dans le cadre d’une succession vacante ?

Plusieurs étapes doivent être respectées dans l’ordre suivant :

-La commune doit vérifier que le décès ou l’absence qui s’y assimile est bien établi.

-Le conseil municipal doit prendre une délibération autorisant l’acquisition du bien visé.

-Un procès-verbal doit constater la prise de possession du bien et être affiché en mairie.

-Le bien est intégré au domaine communal.

Remarque : La commune ne doit pas assumer les dettes liées au bien qui sont antérieures au transfert de propriété.

Quelle est la procédure d’acquisition concernant des biens dont le propriétaire est inconnu ?

Plusieurs étapes doivent être respectées dans l’ordre suivant :

-Le maire ou le président de l’EPCI doit vérifier la situation du bien. Pour ce faire il peut notamment consulter le cadastre, les documents relatifs à la publicité foncière et au recouvrement des taxes foncières et le registre d’état civil. Le maire ou le président de l’EPCI dispose d’un accès privilégié aux informations fiscales afin de mener à bien les vérifications nécessaires.

-Le maire ou le président de l’EPCI doit rendre un arrêté qui constate que l’immeuble répond aux conditions de mise en œuvre de la procédure d’acquisition des biens sans maître. Avant d’édicter l’arrêté il est nécessaire de requérir l’avis de la commission communale des impôts directs.

-L’autorité compétente doit par la suite publier et notifier l’arrêté. La notification est adressée au dernier propriétaire connu, à l’éventuel habitant ou exploitant du bien, au tiers qui aurait acquitté la taxe et au préfet de département (L.1123-3 du CGPPP).

Remarque : l’absence de respect des formalités de publicité engendre deux conséquences :

°Les délais de recours contre l’arrêté ne courent pas.

°Les décisions ultérieures sont illégales.

-A compter de la dernière mesure de publicité le propriétaire doit se manifester dans un délai de 6 mois. A défaut le bien sera présumé sans maître (L.1123-3 du CGPPP).

-A compter de l’expiration du délai susvisé l’autorité compétente doit décider, par délibération, d’incorporer le bien dans le domaine communal dans un délai de 6 mois. A défaut la propriété du bien est transférée à l’Etat. Néanmoins lorsque le bien est situé dans l’une des zones définies par l’article L.322-1 du code de l’environnement (exemple : commune riveraine d’une mer), le bien est transféré au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres lorsqu’il en fait la demande ou à défaut au conservatoire régional d’espaces naturels lorsqu’il en fait la demande.

-En l’absence de délibération communale le transfert de propriété au bénéfice de l’Etat ou des organismes susvisés doit être constaté soit par un acte administratif soit par un acte notarié (L.1123-3 du CGPPP).

Est-ce que le propriétaire peut revendiquer le bien après l’acquisition publique ?

La revendication est possible dans les conditions énumérées par l’article L.2222-20 du CGPPP.

Dans le cadre d’une succession vacante le propriétaire ne peut revendiquer le bien que si celui-ci a été transféré à une personne publique moins de 30 ans après l’ouverture de la succession. Dans le cadre de la procédure d’acquisition d’un bien dont le propriétaire est inconnu la revendication est possible sous réserve de l’article susvisé.

La revendication n’est pas possible si le bien a été vendu ou s’il a été affecté à un usage qui s’oppose à une restitution.

Lorsque l’action en revendication est légalement fondée mais ne peut pas se réaliser le propriétaire a le droit à une indemnité correspondant à la valeur du bien au jour du transfert de propriété.

La restitution ou l’indemnisation est conditionnée au paiement par le propriétaire des charges liées à l’immeuble qui se rapportent à la période triennale mentionnée à l’article L.1123-1 du CGPPP (période durant laquelle la taxe foncière n’a pas été payée ou a été payée par un tiers) et des charges d’entretien engagées par l’autorité compétente.