ERREUR SUR LA SURFACE HABITABLE DU BIEN LOUE
En tant que locataire il arrive parfois de constater que la surface habitable mentionnée sur le contrat de bail d’habitation est supérieure à la surface habitable réelle.
Il est envisageable, sous certaines conditions, de modifier le loyer en conséquence.
Que recouvre la notion de « surface habitable » ?
La surface habitable est définie par l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
La superficie habitable ne comprend pas les éléments suivants :
- combles non aménagés : caves, sous sols, remises, garages, terrasses
- loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement
- vérandas volumes vitrés
- locaux communs et autres dépendances des logements
- partie du logement d’une hauteur inférieur à 1.80 mètre
Quel est l’écart de surface qui justifie une modification du loyer ?
Conformément à l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 vous pouvez agir pour réduire le montant de votre loyer si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la surface habitable mentionnée dans votre contrat de bail d’habitation.
Exemple :
Un locataire d’un logement dont la surface habitable réelle est de 50 m2 alors que le bail mentionne une surface habitable de plus de 52,5 m2 dispose d’un recours en réduction du loyer.
Quelle est la procédure à suivre pour réduire le montant du loyer ?
- Conformément à l’article précédemment cité vous devez faire une demande de réduction de loyer à votre bailleur. Cette demande doit se faire par écrit. Idéalement vous devrez la faire via une lettre recommandée avec accusé de réception. Il est possible d’envoyer seulement un mail avec accusé de lecture.
- En cas d’absence de réponse du bailleur ou d’accord dans le délai de deux mois à compter de la réception de votre demande vous pouvez saisir le juge.
Attention le juge devra alors être saisi dans un délai de quatre mois à compter de la réception de votre demande.
Le juge pourra alors ordonner une réduction de loyer.
- En application de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire le juge compétent dans le cadre d’une demande de réduction de loyer est le juge des contentieux de la protection.
Vous devrez contacter le Tribunal Judiciaire du ressort territorial du logement loué. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire (l’article 761 du code de procédure civile).
En cas d’absence d’accord avec le bailleur le recours au juge est-il indispensable ?
En cas d’absence d’accord ou de réponse du bailleur vous pouvez saisir un conciliateur de justice. Ce dernier a pour mission de régler amiablement les différends. Il s’agit d’une procédure gratuite.
Vous pouvez contacter votre mairie pour être mis en relation avec un conciliateur.
Si vous et le bailleur êtes d’accord pour recourir à un conciliateur de justice les délais de saisine du juge sont suspendus le temps de la procédure de conciliation.
A l’issue de la conciliation deux possibilités :
- Soit vous avez trouvé un accord avec votre bailleur : le conciliateur établit alors un procès-verbal de conciliation qui met fin au litige.
- Soit le différend persiste : le conciliateur établit un procès-verbal de non-conciliation. Vous devrez alors saisir le juge dans les délais requis.
En raison de la surcharge de travail des conciliateurs de justice les délais de conciliation sont relativement longs.
Quelles sont les modalités de réduction du montant du loyer ?
- Conformément à l’article précédemment cité la réduction du montant du loyer est proportionnelle à l’écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface habitable mentionnée dans le contrat de bail d’habitation.
- En principe la réduction du loyer prend effet à compter de la date de signature du bail.
- Par exception si votre demande se réalise plus de six mois après la prise d’effet du bail alors la réduction du loyer prendra effet à compter de la date de votre demande.
Le locataire peut-il de sa propre initiative suspendre le paiement des loyers ?
- En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en votre qualité de locataire vous êtes tenu de payer le loyer convenu au contrat de bail d’habitation.
- Le fait que la surface habitable réelle soit inférieure à la surface habitable contractuelle ne vous autorise pas à suspendre, de votre propre initiative, le paiement du loyer.
- En cas de suspension du paiement de loyer de votre propre initiative votre responsabilité contractuelle peut être engagée. Le bailleur peut en pareille situation réclamer des dommages et intérêts ou/et une résiliation du bail.
- La suspension du paiement des loyers suppose nécessairement la saisine du juge.
Le locataire peut-il demander un dédommagement au-delà de la réduction du loyer ?
En application de l’article 1231-1 du code civil vous pouvez engager la responsabilité contractuelle de votre bailleur en demandant une indemnité.
Une indemnité peut être demandée si vous justifiez d’un préjudice indépendant de celui lié strictement à l’écart entre la surface habitable réelle et la surface habitable contractuelle.
Exemples de préjudice possible (sous réserve de l’appréciation du juge) :
- Perte de chance d’obtenir un logement correspondant à vos souhaits en termes de surface
- Trouble de jouissance
- Souscription d’un contrat de fourniture d’énergie inadapté à la surface habitable réelle
Vous devez justifier de l’existence et de l’ampleur de votre préjudice. Le juge apprécie l’opportunité de la demande d’indemnisation au cas par cas.
Juriste
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