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ERREUR SUR LA SURFACE HABITABLE DU BIEN LOUE

En tant que locataire il arrive parfois de constater que la surface habitable mentionnée sur le contrat de bail d’habitation est supérieure à la surface habitable réelle.

Il est envisageable, sous certaines conditions, de modifier le loyer en conséquence.

Que recouvre la notion de « surface habitable » ?

La surface habitable est définie par l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

La superficie habitable ne comprend pas les éléments suivants :

  • combles non aménagés : caves, sous sols, remises, garages, terrasses
  • loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement
  • vérandas volumes vitrés
  • locaux communs et autres dépendances des logements
  • partie du logement d’une hauteur inférieur à 1.80 mètre

Quel est l’écart de surface qui justifie une modification du loyer ?

Conformément à l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 vous pouvez agir pour réduire le montant de votre loyer si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la surface habitable mentionnée dans votre contrat de bail d’habitation.

Exemple :

Un locataire d’un logement dont la surface habitable réelle est de 50 m2 alors que le bail mentionne une surface habitable de plus de 52,5 m2  dispose d’un recours en réduction du loyer.

Quelle est la procédure à suivre pour réduire le montant du loyer ?

  • Conformément à l’article précédemment cité vous devez faire une demande de réduction de loyer à votre bailleur. Cette demande doit se faire par écrit. Idéalement vous devrez la faire via une lettre recommandée avec accusé de réception. Il est possible d’envoyer seulement un mail avec accusé de lecture.
  • En cas d’absence de réponse du bailleur ou d’accord dans le délai de deux mois à compter de la réception de votre demande vous pouvez saisir le juge.

Attention le juge devra alors être saisi dans un délai de quatre mois à compter de la réception de votre demande.

Le juge pourra alors ordonner une réduction de loyer.

  • En application de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire le juge compétent dans le cadre d’une demande de réduction de loyer est le juge des contentieux de la protection.

Vous devrez contacter le Tribunal Judiciaire du ressort territorial du logement loué. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire (l’article 761 du code de procédure civile).

réduire le montant du loyer

En cas d’absence d’accord avec le bailleur le recours au juge est-il indispensable ?

En cas d’absence d’accord ou de réponse du bailleur vous pouvez saisir un conciliateur de justice. Ce dernier a pour mission de régler amiablement les différends. Il s’agit d’une procédure gratuite.

Vous pouvez contacter votre mairie pour être mis en relation avec un conciliateur.

Si vous et le bailleur êtes d’accord pour recourir à un conciliateur de justice les délais de saisine du juge sont suspendus le temps de la procédure de conciliation.

A l’issue de la conciliation deux possibilités :

  • Soit vous avez trouvé un accord avec votre bailleur : le conciliateur établit alors un procès-verbal de conciliation qui met fin au litige.
  • Soit le différend persiste : le conciliateur établit un procès-verbal de non-conciliation. Vous devrez alors saisir le juge dans les délais requis.

 

En raison de la surcharge de travail des conciliateurs de justice les délais de conciliation sont relativement longs.

Quelles sont les modalités de réduction du montant du loyer ?

  •  Conformément à l’article précédemment cité la réduction du montant du loyer est proportionnelle à l’écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface habitable mentionnée dans le contrat de bail d’habitation.
  • En principe la réduction du loyer prend effet à compter de la date de signature du bail.
  • Par exception si votre demande se réalise plus de six mois après la prise d’effet du bail alors la réduction du loyer prendra effet à compter de la date de votre demande.

Le locataire peut-il de sa propre initiative suspendre le paiement des loyers ?

  • En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en votre qualité de locataire vous êtes tenu de payer le loyer convenu au contrat de bail d’habitation.
  • Le fait que la surface habitable réelle soit inférieure à la surface habitable contractuelle ne vous autorise pas à suspendre, de votre propre initiative, le paiement du loyer.
  • En cas de suspension du paiement de loyer de votre propre initiative votre responsabilité contractuelle peut être engagée. Le bailleur peut en pareille situation réclamer des dommages et intérêts ou/et une résiliation du bail.
  • La suspension du paiement des loyers suppose nécessairement la saisine du juge.

Le locataire peut-il demander un dédommagement au-delà de la réduction du loyer ?

En application de l’article 1231-1 du code civil vous pouvez engager la responsabilité contractuelle de votre bailleur en demandant une indemnité.

 

Une indemnité peut être demandée si vous justifiez d’un préjudice indépendant de celui lié strictement à l’écart entre la surface habitable réelle et la surface habitable contractuelle.

Exemples de préjudice possible (sous réserve de l’appréciation du juge) :

  • Perte de chance d’obtenir un logement correspondant à vos souhaits en termes de surface
  • Trouble de jouissance
  • Souscription d’un contrat de fourniture d’énergie inadapté à la surface habitable réelle

 

Vous devez justifier de l’existence et de l’ampleur de votre préjudice. Le juge apprécie l’opportunité de la demande d’indemnisation au cas par cas.

Nicolas LAVIGNE

Juriste

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index égalité
hommes/Femmes

chez Solucia SPJ

94 / 100 : c’est la note obtenue par l’UES pour l’index égalité professionnelle femmes – hommes pour 2023

Indicateur d’écart de rémunération entre les femmes et les hommes : 35/40

Indicateur d’écart de taux d’augmentations entre les femmes et les hommes : 35/35

Indicateur de pourcentage de salariées augmentées dans l’année suivant leur retour de congé maternité : N/A

Indicateur du nombre de salariés du sexe sous-représenté parmi les 10 plus hautes rémunérations : 10/10

Poignée homme femme

Thibault saint olive

Directeur Administratif et Financier

Thibault Saint Olive est diplômé de l’Institut Supérieur de Gestion (ISG). Il débute sa carrière en tant que Contrôleur de gestion à la Banque Populaire, avant d’intégrer Mazars en 2010 au poste de Manager Audit financier, spécialisé dans le secteur des Assurances. Il devient 6 ans plus tard Directeur Admnistratif et Financier de Linxea, avant de rejoindre Wakam (ex-La Parisienne) en tant que Head of Finance. Il est depuis janvier 2022, le Directeur Administratif et Financier de Solucia Protection Juridique. Thibault a la charge du contrôle de la rentabilité et de la solvabilité de l’entreprise, du pilotage des flux financiers et de la gestion des fonds.

anne davillé

Directrice Marketing & Experience Client

Anne Davillé a obtenu un Master de commerce à Audencia. Elle débute sa carrière chez Carat en tant que responsable clients, puis intègre Havas Media en 2005 en tant que Directrice de clientèle. Elle rejoint Generali en 2008 où elle occupe différents postes, notamment celui de Manager marketing digital, chef de projet relation client ou Head of Client relationship management chez Global Corporate & Commercial. Elle est depuis octobre 2021 Directrice Marketing & Expérience client chez Solucia Protection Juridique. Elle est à ce titre, responsable du développement des leviers digitaux et des offres au service des clients et des partenaires, ainsi que de la plateforme de la marque.

emmanuelle thiesson

Directrice de Développement

Emmanuelle Thiesson a obtenu un diplôme en Economie rurale à l’Université de Montpellier. Elle débute sa carrière d’assureur chez Assurinco en tant que Responsable Grands Comptes, puis intègre Mapfre, en tant que Directrice commerciale du pôle Travel, puis Directrice du support client. C’est en 2018 qu’elle devient Innovative partnerships affinity insurance chez Wakam (ex-La Parisienne). Elle a rejoint en février 2022 Solucia Protection Juridique au poste de Directrice du Développement et est, à ce titre, responsable de la stratégie de croissance.

thomas gontard

Directeur Indemnisations et Services

Thomas Gontard a obtenu un DEA en droit fiscal à l’Université de Panthéon- Sorbonne. Il débute sa carrière chez Synerfil en tant que Directeur des centres d’appel, avant de rejoindre Apria, puis Assor France en tant que Responsable des services client. Il rejoint Solucia Protection Juridique en 2015 en tant que Responsable du service Renseignement Juridique. Il est depuis 2019 Directeur de l’Indemnisation et des Services. Il pilote la qualité des prestations délivrées par l’équipe des juristes.

Cécile Tardieu

Directrice Générale

Cécile Tardieu est diplômée de l’Ecole des Mines de Nancy et de l’ENSAE (1996). Elle débute chez Axa où elle exerce les fonctions d’actuaire à l’international puis de souscriptrice grands comptes affinitaires. En 2002, elle intègre le groupe Generali au sein duquel elle occupe diverses fonctions notamment celle de responsable du marketing produits, responsable du développement des offres affinitaires et de Directrice marketing et relation client au sein de l’entité Global Corporate & Commercial. Elle intègre Wakam (ex-La Parisienne) en 2016, en tant que Directrice des Partenariats, avant de rejoindre Solucia Protection Juridique en février 2020 au poste de Directrice de la Transformation, de l’Audit interne et des nouveaux marchés. Elle est depuis juillet 2021 Directrice Générale de l’assureur.

LAURENT SENGIER

Président du directoire

Laurent Sengier, a obtenu un diplôme d’expert en Management Financier à l’ESG. Il débute sa carrière en tant que Directeur Administratif et Financier au Groupe ICIRS (Retraite, Prévoyance, Santé), avant de rejoindre La Tutélaire en 2010. Il devient Directeur Financier Opérationnel de Chorum en 2013, et rejoint Solucia Protection Juridique, en tant que Directeur Administratif et Financier en 2018. Il prendra la Direction Générale de l’assureur en 2020, puis sa Présidence en juillet 2021.