Bail commercial
L'offre de renouvellement à des clauses vaut un refus de renouvellement
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location qui régit la location d’un bien immobilier utilisé pour :
- Une activité commerciale
- Une activité industrielle
- Une activité artisanale
Qui peut conclure le bail commercial ?
Le contrat de bail commercial est conclu entre un bailleur (généralement le propriétaire des locaux) et un preneur (le locataire). Le preneur peut être une personne physique (le commerçant ou l’artisan qui va exercer son activité dans les locaux) ou une personne morale (une société ou une association par exemple).
Ce type de bail est utilisé pour louer divers types de locaux, comme : Magasins/ Bureaux/ Entrepôt/ Usine/ Atelier.
C'est quoi le droit au renouvellement au bail commercial ?
L’article L145-1 du Code de commerce établit les conditions cumulatives afin que le statut du bail commercial s’applique :
- Un contrat de bail
- Concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
- Exploitation du fond dans le local depuis au moins 3 ans
- Immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
Quand peut-on demander le droit au renouvellement d'un bail commercial ?
Il est important de savoir que l’exploitation du fond constitue la condition dominante afin d’obtenir le renouvellement. Le renouvellement ne pourra être demandé que dans le cas où le nouveau bailleur a exploité le fonds durant une période de 3 ans. Dans le but de ne pas perdre ce droit, le cessionnaire a la possibilité de demander la renonciation de l’exploitation de la durée dès 3 ans ou de mettre en place une cession à la suite du renouvellement du bail.
Le renouvellement s’applique en fonction des charges et des conditions du bail commercial, cependant, cela ne s’applique pas pour la durée, le loyer dans lequel leur application sont traités différemment.
Cela démontre que les bailleurs n’ont pas intérêt à associer le renouvellement et le terme du bail avec la modification des conditions de location.
Est-ce que le renouvellement du bail commercial est-il l'occasion de renégocier ses conditions ?
« L’offre de renouvellement à des clauses différentes vaut refus de renouvellement pour un bail commercial. » Il s’agit de la réponse à la suite d’une décision rendue par la Cour de cassation le 11 janvier 2024 par la troisième chambre civile.
Elle a estimé que lorsqu’un congé inclut une offre de renouvellement pour le bail commercial avec des termes et conditions nouvelles par rapport au bail précédent doit faire l’objet d’une requalification.
Cela signifie que lorsque le congé constitue des modifications par rapport au bail expiré, cela doit être considéré comme étant un refus de renouvellement. De ce fait, les preneurs ont le droit de solliciter une indemnité d’éviction.
Il y a une mise en garde à effectuer autour du renouvellement du bail commercial. La Haute Juridiction redéfinit l’offre de renouvellement du bail commercial. Le bailleur avait pour habitude de s’appuyer sur l’offre de renouvellement afin de mettre en place de nouvelles conditions du bail commercial de départ. Cela conduit alors au bailleur de délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail commercial.
Dans quel cas le propriétaire peut refuser le droit au renouvellement du bail commercial ?
Plusieurs cas peuvent amener à ce que le propriétaire puisse refuser le renouvellement du bail commercial à présent, il doit pouvoir le justifier ou de faire la proposition d’un versement de l’indemnité d’éviction sans justifier le motif de refus.
Il existe également deux conditions pour que le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans qu’il soit tenu d’effectuer le paiement d’une indemnité :
- La justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur
- La justification de l’immeuble partiellement ou totalement démoli, constituant en état d’insalubrité, reconnu par l’autorité administrative comme la mairie ou qu’il ne peut être occupé.
Milinde AHANGAMA
Solucia SPJ