CONTESTER UNE DECISION D’ASSEMBLEE GENERALE DE COPROPRIETE
Nouvelle répartition des charges, ancien syndic reconduit dans son mandat, travaux de ravalement adoptés… Les décisions prises par l’assemblée générale vous engagent en tant que copropriétaire. La loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967 encadrent l’adoption de ces délibérations pour vous apporter un minimum de garanties procédurales. En cas de violation de ce cadre règlementaire, vous pouvez exercer un recours en annulation devant le juge.
Pouvez-vous exercer le recours contre la délibération ?
L’action en annulation d’une décision d’assemblée générale n’est possible que si vous avez la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant.
Avez-vous la qualité de copropriétaire ?
Seul un copropriétaire a qualité pour agir en annulation d’une décision d’assemblée. Vous devez être copropriétaire au jour de la délibération. En cas de vente d’un lot de copropriété en cours, c’est le vendeur qui peut agir tant que la notification par le notaire au syndic de l’acte définitif de vente n’a pas été réalisée. L’acheteur mandaté par son vendeur pour participer à l’assemblée générale litigieuse, n’est donc pas considéré comme copropriétaire avant cette notification.
En cas de bien détenu en indivision, il faut la signature de l’ensemble des indivisaires pour attaquer une délibération d’assemblée générale. Un indivisaire ne peut agir seul, sauf à être mandaté pour cette action par l’ensemble des autres. Un associé d’une société civile immobilière (SCI) propriétaire d’un lot ne dispose pas non plus de cette action à titre individuel. Seule sa société peut intervenir. En cas de démembrement du lot, c’est l’usufruitier qui peut agir.
Etes-vous copropriétaire opposant ?
Vous êtes opposant si vous avez voté en personne (ou par procuration) contre la délibération adoptée par la majorité des votants ou si vous avez voté pour la délibération rejetée par la majorité. En d’autres termes, votre vote est minoritaire. Vous être aussi considéré comme opposant, bien que non minoritaire, si vous avez voté pour la résolution et que la majorité requise par la loi n’a pas pu être atteinte, notamment en cas d’insuffisance de votants.
Etes-vous copropriétaire défaillant ?
Un copropriétaire défaillant est un copropriétaire non présent, non représenté à l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant pas voté par correspondance. Toutefois un copropriétaire ayant voté par correspondance en faveur d’une délibération est assimilé à un copropriétaire défaillant et peut l’attaquer, si son contenu a été modifié en cours d’assemblée. Vous êtes aussi recevable à l’action si vous avez manqué une partie des votes de l’assemblée commencée avant votre arrivée ou terminée après votre départ.
Dans tous les cas, votre qualité de copropriétaire opposant ou défaillant résulte des mentions du procès-verbal d’assemblée générale. Ces mentions font foi jusqu’à la preuve contraire. Vous devez alors rapporter la preuve d’un faux ou d’une erreur dans la rédaction du document pour rétablir votre qualité.
Attention, l’abstention ne compte pas.
Un copropriétaire présent et qui ne prend pas part au vote, est un simple abstentionniste qui ne peut pas agir contre les décisions de l’assemblée.
Une délibération ayant fait l’objet d’un vote unanime ne peut faire l’objet d’aucun recours. Le vote unanime se définit comme étant le vote ayant réuni la totalité des voix existantes du syndicat de copropriétaires et pas seulement des voix des copropriétaires ayant exprimé leur vote. Il suffit d’une seule absence ou d’une seule abstention pour que le vote ne passe pas (exemple : vote sur la modification de la répartition des charges).
Que pouvez-vous contester ?
Votre recours doit être exercé contre une résolution votée en assemblée générale de copropriétaires prise en violation de la règlementation.
Seules les décisions sont annulables.
Un accord de principe constitue une décision attaquable (accord de principe pour réaliser des travaux, par exemple) s’il est suffisamment précis quant à son objet. Il doit correspondre à une prise de position explicite sur un sujet déterminé, même si cela n’implique aucun engagement financier au moment de son vote.
Une ancienne résolution de nouveau votée par l’assemblée des copropriétaires peut aussi faire l’objet d’un recours.
De simples vœux ou un échange de point de vue ne sont pas des décisions. Il en de même pour les questions diverses.
L’irrégularité nécessaire de la prise de décision.
Votre recours n’est possible que si la délibération litigieuse a été adoptée de manière irrégulière : résolution adoptée à une mauvaise majorité, vote sur une question non portée à l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée… Les causes d’annulation sont nombreuses eu égard à la complexité des textes.
En effet, il ne suffit pas d’être opposant ou défaillant pour mettre en œuvre votre recours. Il doit se justifier par le non-respect des règles d’organisation de l’assemblée ou des procédures de vote en copropriété. En cas de recours manifestement infondé, vous pouvez être condamné au titre de la procédure abusive à payer une amende et des dommages et intérêts. Une résolution prise conformément à la loi s’impose à vous et n’est pas attaquable.
Par ailleurs, l’irrégularité de la décision peut provenir de l’illégalité de l’ensemble de l’assemblée générale. L’annulation peut porter alors sur l’ensemble des décisions adoptées lors de cette réunion. Cela peut être le cas, si tous les copropriétaires n’ont pas été convoqués dans les formes à l’assemblée générale, si les règles de représentations n’ont pas été respectées…
Comment pouvez-vous mettre en œuvre votre recours en annulation ?
Action judiciaire avec un avocat
Seule une action en justice contre le syndicat de copropriétaires (représenté par le syndic) peut permettre l’annulation d’une résolution illicite d’assemblée générale. Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est la juridiction compétente.
Avant de le saisir, vous devez vous rapprocher d’un avocat car son assistance est obligatoire pour la recevabilité de votre recours. Le syndicat sera alors assigné par un commissaire de justice (ex-huissier de justice). Cette procédure comporte donc des frais.
Vous devez saisir le juge à temps.
Vous ne disposez que de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour saisir le juge. Ce délai court à partir du lendemain du jour de la première présentation du courrier recommandé (envoi papier, recommandé avec accusé de réception) à votre domicile ou du lendemain du jour de la première transmission par un « prestataire de confiance qualifié », de l’avis électronique vous informant de l’envoi électronique (envoi par e-mail). Le terme de ce délai est reporté au premier jour ouvrable suivant, s’il expire un dimanche, un jour férié ou chômé. Ce délai vous est opposable même si vous n’avez pas été convoqué à l’assemblée générale litigieuse.
En principe, le syndic doit vous faire cette notification dans le mois qui suit la tenue de l’assemblée générale. En cas de retard, le délai de 2 mois est reculé d’autant. En l’absence de notification, dans les formes, du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic, vous disposez des 5 années suivant l’assemblée litigieuse pour exercer votre recours.
Votre recours n’est suspensif
Votre recours n’a pas d’effet suspensif sur l’exécution de la décision attaquée de l’assemblée générale. Tant qu’elle n’est pas annulée par la justice, elle vous est donc opposable
