Les obligations du banquier en matière de crédit immobilier :
La Cour de cassation a retenu dans un arrêt du 12 juillet 2005 la responsabilité de la banque pour avoir octroyé un prêt excessif par rapport aux capacités financières de l’emprunteur. Le banquier a manqué à son devoir de mise en garde.
Plusieurs obligations pèsent sur le banquier dans l’octroi de crédit immobilier. Ce dernier a une obligation d’information, de mise en garde et de vérification de la solvabilité du potentiel emprunteur. La responsabilité du banquier peut être engagée en cas de manquement à ces obligations.
Comment votre banquier va-t-il apprécier votre solvabilité ?
Votre banquier doit en premier lieu, vous demander différentes informations concernant votre capacité financière. Il est important de fournir des informations complètes à l’établissement de crédit afin que la vérification de votre solvabilité soit correcte.
L’article L313-16 du Code de la consommation prévoit que l’établissement de crédit doit vérifier la solvabilité de l’emprunteur.
Quelles informations votre banquier peut-il vous demander ?
Votre banquier peut vous demander dans le cadre d’un crédit immobilier : vos avis d’impositions, vos bulletins de salaire, des relevés de compte en banque, vos justificatifs d’identités…
Ces informations lui permettront de vérifier la bonne tenue de vos comptes, votre capacité de remboursement.
Notamment la banque doit vérifier le taux de l’usure qui correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l’usure vise à vous protéger d’éventuels abus, contre les taux excessifs.
Votre banquier doit consulter le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers :
L’article L751-1 du Code de la consommation prévoit que le banquier doit consulter le fichier national géré par la Banque de France qui recense les informations sur les incidents de paiements liés aux crédits des personnes physiques.
La consultation de ce fichier permet à votre banquier de vérifier si vous avez potentiellement déjà eu des problèmes de paiements concernant d’autres crédits.
Votre banquier a une obligation d’information envers vous l’emprunteur :
Votre banquier doit vous fournir des informations concernant le crédit immobilier pour lequel vous êtes intéressé. Ces informations visent à vérifier que le prêt correspond à vos possibilités de remboursement et également qu’il correspond à votre demande.
Le taux annuel effectif global :
Votre banquier doit vous fournir le taux annuel effectif global. Ce taux est le coût total du crédit que vous allez devoir supporter en le contractant. Ce taux vous permet de comparer l’offre que vous propose le banquier avec les autres offres de prêts des autres établissements. Ce taux figure sur les publicités et les offres préalables de crédit ainsi que sur votre contrat de crédit.
La fiche d’information standardisée européenne :
De plus, votre banquier doit vous fournir la fiche d’information standardisée européenne : cela permet de connaître les conditions du prêt proposé. Au sein de cette fiche y figure : le montant du prêt, la durée de remboursement, le type de taux d’intérêts, la garantie demandée.
La transparence de votre banquier :
Votre banquier ne doit pas vous cacher des éléments essentiels au contrat dans le seul but que vous vous engagiez. Ainsi, il doit faire preuve de loyauté et de transparence à votre égard.
Dans un arrêt de la Cour de cassation en date du 29 juin 2007 est prévu que l’établissement de crédit doit prouver qu’il a rempli son obligation d’information sur les charges du prêt.
Votre banquier a une obligation de mise en garde :
L’obligation de conseil du banquier n’est pas prévue par la loi mais découle de l’obligation d’information. En effet, le banquier doit vous informer sur les risques que l’emprunteur devra supporter en fonction de sa situation financière. Le banquier doit informer sur les conséquences que l’emprunteur prend en contractant un crédit immobilier. Vous devez vous engager dans ce type de contrat en y connaissant tous les risques possibles.
Dans une décision de la Cour de cassation du 11 décembre 2007 prévoit que l’établissement de crédit doit prouver qu’il a rempli son obligation de mise en garde.
Votre banquier doit vous avertir concernant les risques que vous allez devoir supporter en contractant un crédit.
De plus, celui-ci doit vérifier que l’octroi du crédit n’est pas disproportionné par rapport à vos revenus.
Si vous êtes considéré comme un emprunteur averti :
L’appréciation du juge concernant le devoir d’information et de mise en garde du banquier est corrélé à si vous êtes considéré comme un emprunteur averti ou pas. En effet, vous pouvez être considéré comme un emprunteur averti si vous travaillez dans le secteur bancaire par exemple.
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 3 mai 2006, la Cour a considéré comme emprunteur avertie l’épouse d’un cadre d’une banque.
Les obligations du banquier envers son client peuvent être amoindries si l’emprunteur est considéré comme une personne avertie des risques d’un crédit immobilier.
Le banquier peut être libéré de sa responsabilité :
L’article L313-17 du Code de la consommation prévoit que le prêteur ne peut ni résilier ni modifier le contrat de crédit si l’emprunteur n’a pas rempli son obligation de vérification de solvabilité.
En revanche, cet article prévoit également que le banquier a la possibilité de résilier ou modifier le contrat de crédit si l’emprunteur a dissimulé volontairement des informations.
Ainsi, si vous dissimulez des informations essentielles pour contracter votre crédit immobilier, L’établissement de crédit peut être dédouané.
En effet, le banquier n’aura pas pu évaluer correctement votre solvabilité.
De plus, au moment de fournir les documents nécessaires à la souscription du crédit si vous ne coopérez pas en ne fournissant pas les documents demandés, le banquier peut refuser de vous l’octroyer. En effet, l’évaluation de votre solvabilité ne pourra pas être faite correctement.
La sanction du banquier ne respectant pas ses obligations :
Votre banquier peut être sanctionné pour manquements à ses obligations d’évaluation de solvabilité, d’information et de mise en garde.
Par exemple, vous avez contracté un crédit immobilier alors que vous n’aviez pas les ressources nécessaires et que votre banquier ne vous a pas prévenu des risques, alors sa responsabilité peut être engagée.
Autre exemple, votre banquier ne s’est pas suffisamment informé de votre situation de solvabilité et vous vous retrouvez aujourd’hui dans l’incapacité de rembourser votre crédit.
Il est possible que votre banquier ne vous ait pas suffisamment informé sur les risques d’endettement. Le juge prendra en considération le degré d’information que le banquier devait vous apporter en se basant sur deux points : la qualité de l’emprunteur ainsi que l’existence d’un crédit excessif.
La qualité de l’emprunteur repose notamment sur sa qualité professionnelle. En effet, si vous n’avez aucune connaissance en droit bancaire, le juge sera d’autant plus sévère dans la décision qu’il rendra.
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2014 la faute du banquier est constituée car il existait au moment de contracter le crédit un risque que l’emprunteur ne puisse pas le rembourser. La Cour demande alors à l’emprunteur d’apporter la preuve que le crédit est litigieux. Celui-ci peut l’apporter et démontrer que sa situation financière était disproportionnée pour contracter le crédit. Ainsi, le caractère excessif doit être démontré entre le crédit et la situation financière. A l’inverse, la banque doit apporter la preuve du respect du devoir de mise en garde envers son client.
Le juge peut décider que la sanction du banquier peut être la déchéance partielle voire totale de tout intérêt.
On vous a refusé un crédit, pouvez-vous contester ce refus ?
L’établissement a le droit de vous refuser un crédit. Rien n’oblige un établissement de justifier son refus. Votre banquier peut vous refuser votre crédit car il considère que vous ne remplissez pas les conditions nécessaires. Il est possible que votre capacité de remboursement ne soit pas suffisante.
La loi interdit de refuser un crédit pour simple motif d’une couleur de peau, d’un sexe, d’une religion, d’un lieu de résidence ou d’un quelconque rapprochement à une origine étrangère. Pour refuser un crédit, la banque doit s’appuyer sur des éléments économiques ou juridiques.
Souvent la banque refuse pour des personnes âgées car elle considère qu’elle à un risque financier trop important mais un refus exclusivement corrélé à l’âge est interdit
Le droit sanctionne les discriminations, dont celles liées à l’âge (art. 225-1 et 2 du Code pénal). L’auteur de la discrimination encourt une peine de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende, au quintuple pour une personne morale comme un établissement financier (art. 131-38 du Code pénal).
Le défenseur des droits a rendu plusieurs décisions qui vont dans le même sens. La dernière (29 mars 2018, n° 2018-099) rappelle que, certes, l’âge est une donnée pertinente pour apprécier le risque financier, mais il ne doit pas être une cause systématique de rejet du prêt.
Si vous respectez toutes les conditions et que l’âge est la seule raison qui freine la banque, il s’agira de discrimination.
Vous avez la possibilité de demander un réexamen de votre demande en apportant de nouvelles preuves.
Si vous êtes inscrit au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, vous avez peu de chance que votre demande de crédit aboutisse.
Dans le cas où votre refus repose sur votre état de santé, vous avez la possibilité de demander à l’établissement de crédit d’appliquer la convention AERAS. Cette convention a pour objectif de faciliter l’accès aux emprunts pour les personnes ayant de graves problèmes de santé.
La saisie du Médiateur bancaire est possible en cas de refus de crédit. Ce dernier permet de régler les litiges à l’amiable avec votre banque. De plus, le recours à ce type de médiation est gratuit.
Vous pouvez le saisir directement sur le site du gouvernement en entament la démarche en ligne ou en envoyant un courrier.
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